Según las estimaciones de Red Eléctrica para el año 2023, las energías renovables podrían alcanzar el 50% de la generación eléctrica anual. Ante este fenómeno de las energías renovables en nuestro país, principalmente la solar fotovoltaica y la eólica, se ha disparado la demanda de suelo rústico, con el fin de destinarlo a la instalación de plantas de generación de energía renovable.
Dentro de la estructura que engloba la promoción, desarrollo, construcción y explotación de un proyecto energético, la legislación obliga a los promotores a tener acordado el terreno o suelo donde quieren instalar sus proyectos.
Por lo tanto, a la hora de iniciar un proyecto fotovoltaico, resulta necesario iniciar una relación contractual previa entre el promotor de la instalación y el propietario de los terrenos previstos para su ejecución. A estos efectos, la adquisición de derechos sobre las fincas por el titular de la instalación podrá materializarse mediante la celebración de un contrato de compraventa, de arrendamiento, o de derecho de superficie.
Dentro de las alternativas referidas, el arrendamiento de terrenos es el más utilizado, ya que los propietarios de las tierras obtienen una rentabilidad fija y segura. Sin embargo, muchas entidades promotoras optan por comprar las parcelas antes que arrendarlas, ya que, a la larga, esto les generará una mayor rentabilidad.
En cualquiera de los casos, debe advertirse que las relaciones entre el propietario y el promotor carecen de una regulación legal específica, por lo que se regirán por lo pactado en el propio contrato y, en lo no recogido expresamente, se observarán las normas del Código Civil que resulten de aplicación. Por ello, a la hora de redactar este tipo de contratos, se hace imprescindible la inclusión y/o revisión al detalle de cuestiones específicas, propias del sector, y que abordamos, brevemente, a continuación.
- Duración del contrato
Por regla general, la duración de estos contratos suele ser de hasta 40 años, que es el tiempo que se estima de vida útil de la instalación fotovoltaica.
Sin embargo, durante el plazo de vigencia acordado, el propietario del terreno no podrá resolver unilateralmente el contrato, salvo por incumplimiento de las obligaciones del promotor del proyecto.
Adicionalmente, a la terminación del contrato, el promotor debe retirar todos los equipos y materiales presentes en el terreno, de forma que el propietario pueda retomar la actividad o aprovechamiento anterior sobre la finca. En este sentido, podría considerarse la necesidad de pactar algún tipo de garantía bancaria o fianza que garantice las obras de desmantelamiento.
- Precio del suelo para instalaciones de energías renovables
El precio de estos contratos suele ser una cantidad fija, que se calcula por hectárea, al año. Sin embargo, las cantidades varían en función de la zona de radiación solar en la que se ubique la finca.
Todas las condiciones relativas al precio (devengo, forma de pacto, actualización, intereses, etc.) deben quedar claramente reflejadas en el contrato. Adicionalmente, deberá quedar especificado si el precio pactado corresponde a únicamente a superficie de la finca ocupada por la instalación energética o a la totalidad de la parcela, aunque ésta no vaya a ser utilizada en toda su extensión.
- Objeto del contrato
Es importante definir claramente qué derecho se constituye en virtud del contrato, y si éste comprende toda la superficie la parcela o parte de ella, incluida la regulación de las servidumbres de paso que, en su caso, pudieran ser requeridas para la implementación del proyecto.
Adicionalmente, deberían detallarse los hitos de la instalación fotovoltaica o eólica (proyecto, desarrollo, ejecución y desmantelamiento) con el fin de prever posibles periodos de carencias de pago de precio, desistimientos, indemnizaciones y prórrogas.
- Cláusulas de garantía de exclusividad
Normalmente, el contrato se firma con carácter previo a la obtención de las autorizaciones, permisos y licencias, asociados a la instalación, por lo que es importante reflejar las condiciones por las que se regirá el contrato a la entrada en vigor del mismo, así como las consecuencias en caso de inviabilidad del proyecto.
En este sentido, conviene garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones derivadas del contrato, incluida la responsabilidad del promotor por incumplimiento de cualquier normativa relacionada con el proyecto energético.
En definitiva, los contratos sobre fincas rústicas destinadas a la implantación de proyectos de energías renovables, al regirse por la libertad de pactos, son siempre contratos distintos. Cada uno de estos contratos debe ser redactado acorde a las particularidades que presente cada caso concreto.
Por todo lo anterior, y dada la relación prolongada en el tiempo que suponen este tipo de contratos, es recomendable realizar una revisión legal exhaustiva, de forma que queden perfectamente amparados todos y cada uno de los derechos, obligaciones y responsabilidades dimanantes del contrato.