Recientemente hemos logrado que se resuelva favorablemente un asunto sobre doble inmatriculación de fincas registrales, asentándose la doctrina jurisprudencial por la que se determina la responsabilidad del Registrador de la Propiedad.
El asunto resultaba sencillo aunque grave y sobre todo con una importante repercusión económica: de una finca matriz se realizaron diferentes segregaciones que acabaron todas ellas inscribiéndose; años después se continuaron con las segregaciones y entre ellas acabó inscribiéndose una finca que ya había sido objeto de segregación e inscripción en el período anterior; sin embargo, se entendió que el Registro debió haber comprobado esa doble inmatriculación, en tanto los linderos, superficie y situación eran los mismos. Ello quedó agravado en tanto los segundos propietarios construyeron sobre esa parcela que pensaban de su única propiedad.
Cuando el primer propietario quiso disponer de su finca, se apercibió de esa circunstancia y se iniciaron las reclamaciones judiciales que evidentemente acabaron reconociendo el problema y una indemnización a su favor con tal de que los segundos propietarios no perdieran la vivienda que constituía su domicilio.
Con tales antecedentes se inició un procedimiento contra el Registrador que permitió la segunda inmatriculación en reclamación de la indemnización que hubo de ser abonada a los primeros propietarios, al entender la existencia de negligencia en su actuación.
Ese procedimiento finalizó mediante Sentencia ya firme en la que se reconocía esa negligencia.
Se basaba la acción en las obligaciones que le impone los artículos 18, 205, 296 de la Ley Hipotecaria y 298, 515 y 536 del RH al Registrador y su incumplimiento por negligencia u omisión.
Es obligación del Registrador, comprobar la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, al amparo del artículo 198 LH, y que el derecho que se inscribe no estuviere inscrito a favor de otra persona (artículo 205 LH) al objeto de impedir que se produzcan supuestos de doble inmatriculación, como refiere el artículo 313 RH.
Con tales obligaciones, al presentarse a inscripción la segunda segregación y compraventa, el Registrador debió comprobar que se trataba de la inscripción de una finca ya previamente inscrita.
Ese era precisamente el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre aplicación estricta de las normas en el tipo de inmatriculación que nos ocupa, estableciendo taxativamente que:
“En materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al sólo efecto de conseguir tal inmatriculación”.
Sentencias previas
- Y la jurisprudencia denominada menor ha venido a refrendarlo, primero con la SAP Las Palmas de Gran Canaria 16 Nov 2010 cuando refiere:
“Por lo tanto, es cierto que el Registrador no puede evitar la doble inmatriculación de fincas que, aunque ocupen físicamente el mismo espacio en la realidad extrarregistral, han sido adquiridas en virtud de títulos en los que constan descritas con linderos distintos, y que legítimamente acceden al Registro por los distintos procedimientos inmatriculadores, puesto que en el examen de los títulos de dominio no aparecerían para el Registrador como el mismo objeto del negocio o del título adquisitivo, y no viene obligado a indagar en la exacta ubicación sobre el terreno de las fincas como realidad extrarregistral, ni a una comprobación cartográfica o topográfica de las mismas.
Pero en el caso presente no nos encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación por circunstancias de hecho, ajenas al control del Registrador, sino que nos encontramos con un supuesto de duplicidad jurídica perfectamente detectable desde el examen de los asientos del propio registro, sin necesidad de acudir a ningún elemento externo de hecho ajeno al contenido registral, y sobre la que, por lo tanto, pudo y debió actuar la Registradora“.
- Después con la SAP de Palma de Mallorca de 15 Octubre de 2012 que establece:
“De ahí se deriva la negligente actuación del registrador que no realizó la labor de comprobación que le hubiera llevado a concluir que la segregación operada mediante escritura de fecha 2 de junio de 2004 se refería a una porción que ya había sido segregada, al resultar plenamente coincidentes los datos identificativos de la misma debiendo haber procedido a la suspensión de la inscripción”.
La sentencia
Y ahora nuestra SAP de Madrid 31 de Marzo de 2014 que refiere:
“Por lo tanto, es cierto que el Registrador no puede evitar la doble inmatriculación de fincas que, aunque ocupen físicamente el mismo espacio en la realidad extrarregistral, han sido adquiridas en virtud de títulos en los que constan descritas con linderos distintos, y que legítimamente acceden al Registro por los distintos procedimientos inmatriculadores, puesto que en el examen de los títulos de dominio no aparecerían para el Registrador como el mismo objeto del negocio o del título adquisitivo, y no viene obligado a indagar en la exacta ubicación sobre el terreno de las fincas como realidad extrarregistral, ni a una comprobación cartográfica o topográfica de las mismas.” Pero en el caso presente no nos encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación por circunstancias de hecho, ajenas al control del Registrador. Estamos ante supuesto de duplicidad, detectable por el examen de los asientos del propio registro, sin necesidad de acudir a ningún otro elemento ajeno al registro”.
Sin embargo, y pese a que las anteriores resoluciones suponen un avance significativo para que la realidad registral se acerque cada vez más a la realidad, todavía debemos ir un paso más allá desde que, por el RD 430/1990, de 30 de marzo, se añadieran los artículo 398 b, c y d al Reglamento Hipotecario y quedaran redactado como sigue:
Artículo 398.b)
1. Los Registros de la Propiedad utilizarán como base gráfica para la identificación de las fincas la Cartografía Catastral oficial del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria en soporte papel o digitalizado.
2. La indicación de la situación de la finca en el plano matriz se hará constar en el índice de fincas. Se utilizarán como identificadores a estos efectos la referencia catastral de la parcela, en fincas urbanas, o la referencia parcelaria y coordinada UTM, en fincas rústicas.
3. La implantación de las bases gráficas se realizará de manera progresiva conforme al plan de actuación que fije la Dirección General de los Registros y del Notariado en coordinación con el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria.
Artículo 398.d)
Los programas informáticos precisos para la aplicación de lo dispuesto en los artículos anteriores deberán ser uniformes para todos los Registros de la Propiedad. La elaboración y suministro de dichos programas correrá a cargo del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Los programas deberán ser aprobados por la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Es decir, con tales mejoras técnicas la realidad registral y la realidad deben ser coincidentes, incluso en fincas en las que el examen de los asientos no determine la duplicidad.
Se podría argumentar que ello no supone ninguna novedad, ya que esa modificación proviene nada menos que desde 1990. Sin embargo, no fue sino a partir de 2000 cuando se comenzó a aplicar en la práctica tal obligación, como reconoce la instrucción de 2 de marzo de 2000, de la Dirección general de los Registros y del Notariado, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad.
Y no ha sido hasta la década actual que la jurisprudencia, aunque menor, ha empezado a variar el criterio de responsabilidad de los Registradores en la doble inmatriculación. Por tanto, quizá será en la próxima década que, con tales avances técnicos previstos en la Ley y aplicados en los Registros, esa responsabilidad se extienda hasta el punto de que, salvo cuestiones complicadas excepcionales, cualquier discrepancia entre realidad y realidad registral, pueda generar responsabilidad del Registrador.
Abogado