Es una situación muy habitual tener un vecino que, por diversos motivos (instrumentos musicales, televisión, gritos…), provoque que la convivencia o conciliación del sueño en el propio domicilio sea insoportable. Es en estos momentos cuando la gente se pregunta ¿qué puedo hacer?
Es una situación tan común que la Ley de Propiedad Horizontal lo recoge en su artículo 7.2:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Ahora bien, para solicitar por la vía judicial el cese de aquellas actividades o ruidos molestos, debemos ejercitar una acción judicial conocida como “acción de cesación”, que puede conllevar unas consecuencias muy gravosas contra el vecino como:
- La cesación definitiva de la actividad prohibida.
- La indemnización de daños y perjuicios y,
- La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.
Todo lo anterior debe ser ponderado, como es evidente, a la gravedad concreta de los hechos.
Es por aquellas consecuencias tan importantes para el propietario del local o inmueble, que el art. 7.2 LPH establece unas acciones previas y preparatorias, antes del inicio de las acciones judiciales, para que esta persona pueda poner fin a las molestias antes de verse inmerso en un proceso judicial frente a sus vecinos.
Estas acciones son requisitos para la admisibilidad de la demanda y, en caso de no cumplirse, son causa de inadmisión de la misma a limine. [SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 21 de julio de 2016; SAP AP Málaga 11 de enero 2006; AAP Zaragoza, Secc. 4ª, 7 de mayo de 2008; SAP AP Tenerife, Sección 3, 24 de julio de 2008; SAP Madrid, Secc. 25, 10 de julio de 2007; entre otras].
¿Qué pasos debo realizar antes de proceder con la demanda judicial?
Como hemos adelantado, el importante art. 7.2 LPH establece cuales son los pasos previos que debemos realizar contra un vecino molesto, antes de iniciar las acción judicial de cesación.
A).- El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Del primer paso, se extraen varias formalidades que es importante analizar. La primera de ellas, consiste en que el propietario o propietarios principalmente afectados, no deben realizar el requerimiento motu proprio, sino que deben solicitárselo al Presidente para que, dentro de sus facultades, se dirija al vecino ruidoso mediante un requerimiento fehaciente.
Es importante que en aquella comunicación, donde se requiera el cese de las actividades consideradas molestas, se haga un apercibimiento advirtiendo que, en caso de no detener las mismas, se procederá a solicitarlo por la vía judicial. Si la comunicación no contiene ese expreso apercibimiento, podemos vernos en la tesitura de que por el Juzgado no se tenga como un válido requerimiento conforme a lo previsto legalmente.
Igualmente es relevante la voluntad del legislador al referir “cualquiera de los propietarios u ocupantes” pues, como del mismo se desprende, habilita a las personas que se encuentren bajo el régimen de arrendamiento o cualquier otro legalmente establecido, para solicitar al Presidente la realización de aquel requerimiento.
B).- Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Como segundo paso previo a la interposición de la demanda, en caso de persistir aquellas molestias tras el apercibimiento, se debe convocar una Junta de Propietarios a los efectos de habilitar a su Presidente para el ejercicio de la acción de cesación frente al determinado vecino.
Respecto al tipo de Junta que se debe convocar, nada impide que sea en sesión ordinaria o extraordinaria, siendo lo decisivo que tal objetivo figure expresa y claramente en el orden del día de la convocatoria [SAP AP Cádiz, Secc. 7, 4 de marzo de 2002; SAP Málaga de 20 de noviembre de 2006].
Revierte una especial importancia que conste en el acta de la convocatoria que se va a votar sobre la adopción de las medidas judiciales frente a ese vecino y que, para mayor seguridad, se le notifique la convocatoria de forma fehaciente. Una vez aprobada por la Comunidad el inicio de las acciones, se procederá por el Presidente conforme al encargo.
La doctrina refiere que el requerimiento y la notificación de la convocatoria de la Junta no pueden realizarse en unidad de acto, pues como ya hemos comentando, la finalidad de estas acciones previas son el cese de las molestias de forma voluntaria, por lo que el requerimiento inicial debe ir acompañado de un apercibimiento para que pasado un tiempo prudencial sin cesar las mismas, se convoque la Junta para el ejercicio de las acciones judiciales, en dos actos separados entre sí.
C) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
De este apartado del art. 7.2 LPH se desprende la obligatoriedad de la realización de aquellos actos previos y preparatorios, al ser requisitos que se deben acreditar con la presentación de la demanda, siendo un error habitual acompañar el acta de la Junta que acuerda el inicio de las acciones judiciales, cuando es expreso el artículo al solicitar la certificación del acta y no copia del acta.
Es significativo tener en cuenta que, para el caso de que la actividad considerada molesta o peligrosa sea muy lesiva, se puede interesar una medida cautelar consistente en la cesación inmediata de los mismos. Con ello podemos obtener la paralización de los ruidos o actividades molestas durante la tramitación del procedimiento judicial y, de estimarse por el Juez aquella medida cautelar, se requerirá a la demandante una caución económica para en el caso de desestimarse la demanda, poder resarcir al perjudicado que no ha podido desarrollar la actividad durante ese tiempo.
Nuevamente, se regula el caso de inmuebles en régimen de arrendamiento o similar, en esta ocasión cuando es ese inmueble “el causante” de los perjuicios, al deberse remitir la demanda al propietario y al ocupante de la misma.
D) Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Finalmente, se refieren las consecuencias de una sentencia estimatoria de los intereses de la Comunidad, con la posibilidad incluso de una condena a la privación del derecho a uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años.
No debemos olvidar que se deben recabar el máximo de pruebas posibles para que el ejercicio de la acción de cesación pueda prosperar satisfactoriamente, como son solicitudes de mediación, expedientes administrativos, actas notariales, etc.