Cuando adquirimos un inmueble, ya sea por título de compraventa, herencia, donación, adjudicación, etc., es relativamente recurrente que surja la duda sobre si aportar el referido inmueble a una sociedad mercantil existente o constituir una para tal fin.
Para responder correctamente a esta pregunta sería necesario analizar detalladamente cada caso concreto y las necesidades concretas a corto, medio o largo plazo del adquirente.
En primer lugar, la tenencia de inmuebles como persona física tiene implicaciones fiscales básicas, tales como la imputación en IRPF de una renta por cada inmueble distinto de la vivienda habitual o la imposibilidad de desgravar los gastos inherentes al inmueble específico, salvo en aquellos supuestos que se destine al arrendamiento de terceros.
Además de ello, hay que tener en cuenta que por la mera adquisición de un inmueble de naturaleza urbana se empieza a generar la plusvalía municipal, -Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)-, que gravará, una vez trascurrido el año de tenencia, la presunta revalorización del valor del suelo del inmueble. Este impuesto puede llegar a ascender a cuantías importantes, dependiendo del tiempo de tenencia y el valor catastral del suelo específico.
Por su parte, aportar el inmueble a una sociedad mercantil, acto societario que como ampliación de capital o constitución de sociedad, actualmente en la Comunidad de Madrid se encuentra exento de ITP/AJD, también tiene implicaciones fiscales. En primer lugar, habría que declarar cualquier rendimiento que genere el inmueble en el Impuesto de Sociedades. Podríamos entender que, si la tenencia de inmuebles constituye la actividad de la sociedad, también se podrían desgravar en el Impuesto de Sociedades la mayoría de los gastos que genere dicho inmueble, a diferencia del IRPF, que únicamente podríamos desgravar los gastos del inmueble si está destinado a arrendamiento de terceros. La sociedad tiene la posibilidad de amortizar el inmueble. Es también necesario destacar que esta sociedad, como cualquier otra, estaría sujeta, entre otras obligaciones, a llevar la contabilidad con presentación de cuentas anuales, presentación del Impuesto de Sociedades, etc.
POSTERIOR TRANSMISIÓN DEL INMUEBLE
Pero quizás, las mayores implicaciones fiscales podríamos encontrarlas a la hora de trasmitir el inmueble a un tercero. En este caso, si trasmitimos un inmueble propiedad de persona física, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe ser declarada en IRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial se calcula, por un lado, sumando al precio de adquisición todos aquellos gastos inherentes a la adquisición (ITP, AJD, Registro, Notario, etc.) y por otro, restando al precio de venta los gastos inherentes a esta (Plusvalía Municipal, Notario, Registro, etc.). Si el resultado es positivo, esa ganancia patrimonial tributaria en la Renta del Ahorro, cuyo tipo actualmente se encuentra entre un 19 y un 23%.
Si el inmueble que se transmite es propiedad de una sociedad, se puede escoger entre distintas posibilidades, tales como transmitir las participaciones sociales de la propia sociedad propietaria del inmueble, o que la sociedad transmita meramente el inmueble. Como vamos a analizar, escoger entre una u otra opción, puede suponer un ahorro importante a la hora de cumplir con las obligaciones fiscales.
Si la sociedad trasmite el inmueble, igualmente se genera una pérdida o una ganancia. Esta ganancia o pérdida se calcula restando al valor de adquisición (aportación), el de trasmisión (venta). Al resultado, si es positivo, habría que aplicar el tipo de gravamen de la sociedad en cuestión, que con carácter general, es del 25%. No hay que perder de vista la amortización del inmueble, que vendría a reducir el precio de adquisición del inmueble, ni los gastos inherentes a la adquisición y trasmisión, que vendrían a aumentar el valor de adquisición o disminuir el valor de trasmisión, dependiendo de en que operación se hayan sufragado tales gastos.
Además de ello, igualmente se genera el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía municipal- que, dependiendo de los años de tenencia y el valor catastral del suelo del propio inmueble, puede ascender a una cuantía considerable.
En el caso de optar por la trasmisión de las participaciones sociales, encontraríamos, a priori, un escenario menos gravoso fiscalmente. De esta manera, cada socio transmitente (en caso de haber varios), tributaría en su IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial que haya supuesto la venta de participaciones sociales (precio de venta menos precio de adquisición, teniendo en cuenta nuevamente los gastos que vendrían a suponer mayor precio de adquisición y a minorar el precio de venta).
Con esta modalidad evitaríamos que se generara el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, puesto que lo que se trasmite no es el inmueble, sino las participaciones sociales y, por tanto, al no haber trasmisión directa del mismo, sino un cambio de titularidad de las participaciones sociales, no se devengaría tal impuesto, con lo que, atendiendo a los años de tenencia, puede resultar un ahorro más que considerable.
Como último apunte, hay que incidir en que la aportación de un inmueble a una sociedad tendría otras implicaciones que hay que analizar pormenorizadamente para cada caso concreto, como por ejemplo a la hora de realizar una posterior donación del inmueble o usos distintos de la actividad de la sociedad.
POSTERIOR DONACIÓN O TRASMISIÓN MORTIS CAUSA
Por ejemplo, si se decidiera realizar una posterior donación del inmueble, nuevamente tendría implicaciones fiscales distintas si el inmueble pertenece a una persona física o a una sociedad. Así, si el inmueble radica en la Comunidad de Madrid y es propiedad de una persona física y el donatario es descendiente o ascendiente de donante (hijos, nietos, padres, abuelos y cónyuge), existe en la Comunidad de Madrid una importante bonificación del 99% (muchas comunidades autónomas también han decidido incorporar numerosas deducciones o bonificaciones en el impuesto de Sucesiones y Donaciones) que hace que el abono de este impuesto sea prácticamente testimonial. Igualmente desde enero de 2019, se ha incorporado en la Comunidad de Madrid una bonificación del 15% para donaciones entre colaterales de hasta segundo grado (hermanos, tíos o sobrinos). Si bien la regla general para determinar la competencia territorial a la hora de liquidar el impuesto de Sucesiones/Donaciones es la residencia fiscal (del causante o el donatario), en el impuesto de Donaciones, al donar un inmueble, habrá que liquidar el impuesto donde radique dicho inmueble, independientemente de la residencia fiscal del donatario. No ocurre así con el impuesto de Sucesiones, que se liquidará, independientemente de donde residan los inmuebles, en aquella Comunidad Autónoma donde el causante tuviera su residencia habitual.
Si la donación se realiza por la sociedad, se perdería la posibilidad de aplicar las mencionadas bonificaciones, lo que supondrá un importante coste añadido que hay que valorar.
Por tanto, no existe una respuesta genérica que resulte más beneficiosa a priori, debiendo estudiar minuciosamente cada caso concreto, las necesidades actuales y las que se podrán generar a corto o medio plazo, para obtener la solución más ventajosa fiscalmente.