En estas fechas se ha publicado la próxima inclusión en el Código Civil Catalán de la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, dada su actualidad en las circunstancias imperantes, procede hacer unas breves referencias sobre esta figura.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla ninguna disposición en relación con una situación como la que desgraciadamente estamos viviendo con la aparición del Covid-19, mientras que el Código Civil en su art. 1.575 (aplicable a los arrendamientos rústicos) sí prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entiende por caso fortuito extraordinario: el incendio, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever”. Por tanto, cabría entender en ellas una pandemia como la que padecemos y que permitiría rebajar la renta y repartir entre ambas partes las consecuencias derivadas de los riesgos de unas circunstancias absolutamente extraordinarias. Como ya hemos dicho, no existe ninguna previsión en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las partes – arrendador y arrendatario – han de sujetarse a las normas establecidas en el contrato inicial, que generalmente no tendrá contempladas circunstancias como la actual debido a la pandemia del Covid-19, por lo que el arrendatario sigue obligado al pago de la renta. Así las cosas, lo más razonable es que tanto el arrendador como el arrendatario procedan a una negociación sobre la base del principio “rebus sic stantibus”, pero la regulación actual no obliga a que la misma se produzca salvo que se pacte su inclusión en el contrato.
La cláusula “rebus” señala que las estipulaciones contractuales se han de interpretar conforme a las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración (la firma del contrato). En consecuencia, si esas circunstancias varían sustancialmente, la interpretación de dichas estipulaciones se puede modificar. Sin embargo, no es suficiente con una modificación de la situación puntual, aunque ésta sea significativa; es necesario que sea extraordinaria, imprevisible y tenga efectos en la esfera patrimonial de alguna de las partes. En este sentido, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión en reiteradas ocasiones variando su criterio.
Vamos a exponer brevemente los requisitos que exige hoy en día el Tribunal Supremo para poder aplicar la “rebus sic stantibus” a los contratos de alquiler:
– Cambio de las circunstancias. Es necesario que el acontecimiento suponga una alteración palmaria de la razón o causa económica que determinó el equilibrio prestacional. El hecho de que se prohíba la actividad comercial o directamente el número de clientes y, consecuentes ingresos, se reduzcan sustancialmente como consecuencia de la situación, produciéndose un perjuicio patrimonial objetivable.
– La excesiva onerosidad. Este requisito tiene mucho que ver con el anterior. En este sentido, el cambio de circunstancias ha de ser significativo y demostrable. Se ha de justificar que el cambio en la situación económica es de tal gravedad, que justificase la no formalización del contrato para el caso de que las circunstancias concurrentes en este momento fueran aplicables al momento de su firma.
– La imprevisibilidad. La imprevisibilidad derivaría de que los acontecimientos no debieron haber sido previstos por la parte en desventaja, ni de que recayeran en su esfera de control. En el presente caso, la imprevisibilidad de la crisis es un hecho palmario, y que además no puede ser exigible a las economías domésticas ni a las empresas por cuanto estas no tenían ni tienen las herramientas de información suficiente para poder prever una pandemia de tal magnitud, ni tampoco la adopción de medidas tendentes a mitigar la expansión de la crisis. Esto es el confinamiento de la población, la suspensión de diversas actividades y, en definitiva, la paralización de la economía real.
A mayor abundamiento, resulta conveniente diferenciar la situación dependiendo de la personalidad del arrendador. Si el arrendador resulta ser una persona jurídica, cuya actividad comercial más significativa es el arrendamiento de bienes inmuebles, es más posible que se pliegue a las necesidades coyunturales del mercado y acuerde una condonación, aplazamiento o rebaja de la renta. Es más, son ya varias las entidades (bancos, fondos, grandes empresas) que a día de hoy han anunciado que no cobrarán la renta a sus inquilinos durante el pasado estado de alarma. En el caso de que el arrendador no tome la iniciativa, ha de ser el arrendatario el que se ponga en contacta con la empresa arrendadora para solicitar algunas de estas medidas siempre que justifique que sus ingresos o su actividad empresarial o profesional han quedado mermados por la situación o que su local de negocio está cerrado.
Recordemos que el inquilino no puede adoptar unilateralmente alguna de las decisiones anteriores (reducir la renta, no pagarla, aplazarla, etc.) y si lo hace estará incumpliendo el contrato. Aunque se invoque el “rebus sic stantibus”, si el arrendador no está de acuerdo le corresponderá tomar la iniciativa para reclamar el cumplimiento íntegro del contrato o pedir su resolución, siendo necesario acudir a los Tribunales.
No obstante, recordemos también la posibilidad de que el arrendador decida no prorrogar la relación contractual en caso de que el arrendatario actúe unilateralmente. Esto cobra singular importancia en aquellos contratos que no están sujetos a las prórrogas forzosas que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. De esta forma, el propietario podría optar por la no renovación, habida cuenta del principio de libre disposición.
![La cláusula “rebus sic stantibus” tiene su fundamento en la equidad y en dar respuesta a las situaciones de emergencia que pueden producirse a lo largo de la vida de un contrato](http://monteroestevez.com/wp-content/uploads/2020/06/inmueble.jpg)
Por otro lado, también mencionar el artículo 1.105 del Código Civil que recoge la imposibilidad de cumplimiento por circunstancias como las actuales (estado de alarma por el covid-19), que podrían ser causa de fuerza mayor conforme a lo dispuesto en el precitado 1.105 del Código Civil.
Art. 1105 CC: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
Al amparo de este artículo, además de la facultad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento, aquél que se vea imposibilitado para efectuar el pago de la renta, siempre y cuando pueda acreditar su imposibilidad, no será considerado responsable del incumplimiento y, por ello, no responderá de los daños y perjuicios causados. Al no existir responsabilidad conforme a dicho artículo 1.105, el arrendador estará impedido de instar la acción de desahucio, si bien y pese a lo anterior, el arrendatario seguirá obligado a cumplir con su obligación cuando desaparezca la causa de fuerza mayor.
El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, no impide que a falta de acuerdo puedan acudir a los tribunales los arrendatarios a pedir tanto una modificación del contrato como una resolución de forma excepcional y en esta situación se dan todos los requisitos jurisprudenciales para la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” y así:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Desproporción exorbitante fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes con aniquilación del equilibrio entre las prestaciones.
- Que todo ello acontezca por unas circunstancias sobrevenidas totalmente imprevisibles.
- Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sea de larga duración.
- Ausencia de dolo o culpa.
- La parte arrendataria a la fecha de la declaración de la pandemia estaba al corriente de sus obligaciones.
- La buena fe contractual, habiendo tratado la arrendataria de llegar a un acuerdo con la arrendadora, y tomado las medidas a su alcance para paliar los daños, no pudiendo aceptar la propuesta de la misma al no bastar una mera disminución de renta para restablecer la situación, al ser las perdidas inasumibles e irrecuperables en un plazo medio /largo de tiempo.
La cláusula “rebus sic stantibus” tiene su fundamento en la equidad y en dar respuesta a las situaciones de emergencia que pueden producirse a lo largo de la vida de un contrato.
El Tribunal Supremo actualizó y profundizó en la doctrina de la “rebus” tras la crisis económica de 2008, como anteriormente se había hecho tras las guerras mundiales en los países europeos, habiéndose aplicado igualmente con motivo de la guerra civil española.
La realidad es que una pandemia como la que vivimos a nivel mundial no tiene tiene recuerdos en la colección jurisprudencial de nuestro Alto Tribunal respecto de anteriores situaciones similares y deberán los tribunales analizar caso por caso para comprobar los requisitos de su aplicación y si la petición ampara la resolución de los contratos o la modificación de circunstancias. La Jurisprudencia ha exigido que se den tres requisitos para que el cambio de circunstancias de lugar a la aplicación de la doctrina por desaparición de la base objetiva del negocio:
- La finalidad económica del contrato se frustre o se torne inalcanzable;
- La conmutabilidad del contrato desaparezca prácticamente o se destruya, de suerte que no pueda hablarse de un juego entre prestación y contraprestación, y;
- Que el cambio o mutación, configurado como riesgo, quede fuera del riesgo normal inherente ha derivado del contrato.
Esta teoría, aplicable por su propia naturaleza a los contratos de ejecución diferida o celebrados a largo plazo, fue ampliamente acogida, bajo distintas formas, en los países que más duramente sufrieron las consecuencias de la I Guerra Mundial y en España fue acogida por el legislador en la ya Ley de Desbloqueo de 1940. A partir de entonces, la discusión doctrinal se ha centrado en determinar si esa entrada en juego excepcional de la cláusula rebus sic stantibus puede admitirse con carácter general cuando se cumplan las debidas condiciones y la doctrina española mayoritaria ha llegado a la conclusión de que sí es posible tal admisión, con fundamento en los principios de equidad y de buena fe.
Finalmente, desde el punto de vista jurisprudencial, la teoría que más amplio y profundo eco ha tenido es la teoría de la cláusula rebus, desde la conocida STS de 14 de diciembre de 1940. Analizando esa sentencia y otras (como las SSTS 13/06/1944, 27/06/1984, 06/10/1987, 23/04/1991 y la más reciente de 22 de abril de 2004, 15 de octubre de 2014, 20 de julio 2017,18 de julio de 2019, 6 de marzo de 2020, entre otras podemos concluir, que el TS admite la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus siempre que se cumplan estrictamente las siguientes condiciones:
- Que se trate de un contrato de tracto sucesivo o a largo plazo.
- Que la alteración de las circunstancias sea sobrevenida y extraordinaria, de tal modo que provoque un franco desequilibrio de las prestaciones de las partes.
- Que la alteración sea absolutamente imprevisible.
- Que el riesgo no hubiese sido el motivo determinante del contrato.
- Que el efecto pretendido por quien acude a los Tribunales sea meramente la modificación o revisión del contenido del contrato.
En todo caso, insiste el Tribunal Supremo en que este remedio para restaurar el equilibrio del contrato, fundado en los principios de buena fe y equidad, debe aplicarse de forma cautelosa y excepcional y previo examen riguroso de todas las condiciones citadas. Lo que pretende es que una parte no se vea más beneficiada que otra, por mantener las condiciones que se pactaron antes del hecho imprevisible y extraordinario.
- La pandemia debe de ser una circunstancia imprevisible: Debe de existir un cambio imprevisible en las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar. Sin lugar a duda la epidemia junto con sus consecuencias inherentes al igual que las restricciones impuestas por el Gobierno sobre el mal llamado “estado de alarma” tienen una naturaleza imprevista. De esta forma podemos destacar el ya citado art. 1575 del CC, que distingue los casos fortuitos normales de los «extraordinarios» que son «el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever. La imprevisibilidad del Covid-19 es, por ello, mucho menos discutible que la del otro hecho que ha dado lugar a la jurisprudencia reciente, la recesión del 2008, pero es uno de los requisitos necesarios para su aplicación.
- Relación de causalidad: Requisitos esencial es la relación de causalidad entre dicha circunstancia y el incumplimiento. El TS, lo deja claro en la STS 214/2019 de 5 de abril «es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».
- Resulta de evidente aplicación al caso de la pandemia: Es preciso determinar la causalidad en cada supuesto, pues en todo caso resultará distinta su aplicabilidad a los diferentes tipos de contratos.
- Alteración sustancial de las circunstancias: El TS en Sentencia de 5/2019 de 9 de enero, señala que es de aplicación la cláusula «cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato».
- Determinación de los riesgos en negocio contractual: El TS determina que para que la cláusula rebus sea aplicable es necesario que ni ley ni el contrato atribuyan el riesgo a una de las partes, ya que entonces estaríamos ante una previsión establecida en el contrato. Ejemplo paradigmático respecto a los supuestos en que se ha venido solicitando la resolución se refieren a la resolución de la compraventa tras la crisis y se prevé que «como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales» (STS 447/2017).
En la reciente Sentencia 156/2020, de 6 de marzo, el Tribunal Supremo resume la aplicación de dicha regla del modo siguiente:
“Es condición necesaria para la aplicación de la regla ‘rebus’ la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica l no asunción del riesgo”.
Juan Montero de la Torre
Colegiado 133.325 del ICAM