El proindiviso. Problemática y soluciones

Pro indiviso, locución latina que literalmente significa “por indiviso, sin dividir” y que nuestra Real Academia Española define como “Dicho de los caudales o de las cosas singulares: Que están en comunidad, sin dividir”. Con origen en esa locución latina, ha derivado el término conocido como proindiviso. Se entiende por bien en proindiviso a todos aquellos bienes muebles o inmuebles que pertenecen dos personas o más, disponiendo un porcentaje sobre el mismo.

Los orígenes de un bien en proindiviso pueden ser de muy diversa índole, siendo los más comunes los creados voluntariamente entre dos o más personas, los derivados de una relación matrimonial y aquellos bienes recibidos con el caudal hereditario.

Regulación legal.

En el libro II del Código Civil, el legislador dedica íntegramente su Título Tercero a la regulación de la comunidad de bienes, que comprende desde el art. 392 al art. 406. Todo aquel que sea titular de un bien en proindiviso debe tener conocimiento, como mínimo, de los siguientes preceptos:

- De acuerdo con el art. 393, la participación en los beneficios que pueda dar el bien así como en los gastos del mismo se hará de forma proporcional a estas cuotas.

- Todo titular puede obligar a cualquiera del resto de comuneros al pago de los gastos que se deriven de la conservación del bien, conforme a su participación, salvo que renuncie al mismo (art. 395).

- No se podrán hacer modificaciones sobre la cosa común sin la autorización del resto de comuneros, independientemente de que fueren ventajosas o no (art. 397).

- Lo dispuesto en el artículo 398 resulta especialmente relevante, pues en aquel artículo se indica que para la administración y mejor disfrute de la cosa, serán necesarios los acuerdos de la mayoría de los comuneros. El legislador no deja, por tanto, de forma clara y precisa qué se entiende por mayoría de los comuneros, valiéndose comúnmente de una mayoría simple, constituida por la mitad más uno. En cualquier caso, se reconoce la competencia de los juzgados para resolver este problema, cosa que no resulta infrecuente.

- Los artículos 400, 401 y 404 están muy relacionados entre sí, reconociéndose que ningún copropietario está obligado a quedarse en la comunidad, pudiendo instar en cualquier momento la división de la cosa común. Como límite a lo anterior, en caso de que de la división resulte inservible el bien, no se podrá exigir la división del bien, debiéndose adjudicar a uno de los condueños previa compensación económica al resto y, para el caso de no ponerse de acuerdo en este término, se venderá el bien y repartirá su precio conforme a las cuotas que ostentaban sobre el mismo.

"Ser copropietario de un bien en proindiviso suele ser una fuente continua de conflictos, en su mayoría familiares."
“Ser copropietario de un bien en proindiviso suele ser una fuente continua de conflictos, en su mayoría familiares.”

Soluciones al conflicto

Ser copropietario de un bien en proindiviso suele ser una fuente continua de conflictos, en su mayoría familiares, al no constituirse el mismo de forma voluntaria, sino que ha venido impuesto, sirviendo como ejemplo un inmueble entre hermanos tras el fallecimiento del causante o un vehículo tras un divorcio.

La solución que menos inconvenientes genera es la de adjudicar el bien a una de las partes, compensando económicamente al resto de comuneros en sus cuotas. El bien objeto de proindiviso se puede tasar para tener un precio actual y de referencia a la hora de realizar la transacción, calculando sobre ese precio de tasación el valor que representa el porcentaje de los distintos cotitulares. Es fundamental para esta solución el entendimiento inter partes, pues en cuanto dos comuneros o más quieran que se les adjudique el bien, este proceso pierde su sentido, aún cabiendo la posibilidad de que las partes, mediante sorteo ante notario, se rifen a quién se le adjudica y quien recibe la compensación económica.

Para el caso de que nadie esté dispuesto a cederle el bien a otro, las partes pueden acordar la venta de la cosa común y posterior reparto del precio.

Situándonos en el proceso más desfavorable, se podría acudir por cualquiera de las partes en proindiviso a la disolución del mismo en vía judicial, mediante una demanda de división de cosa común. Este sistema es el menos recomendable por el tiempo y gastos que conlleva, pero que en muchos casos, al no existir entendimiento entre los comuneros, resulta el único factible. Es un procedimiento relativamente sencillo, que acaba con una subasta judicial, a la que podrán acudir tanto copropietarios como terceras personas. En éstas, la ventaja que tiene un propietarios respecto a ese tercero es que aunque se puje por el 100% del bien, sólo se estará efectuando por el porcentaje del que no es titular, mientras que el tercero tendrá que pujar por la integra totalidad.

Junta de propietarios

Otro problema que puede aparecer en un proindiviso, es el que ha originado el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas”.

El legislador insta la necesidad de nombrar un representante del proindiviso para la asistencia a las juntas de propietarios, sin especificar cómo se debe designar al mismo. En muchas situaciones, como hemos comentado, el ambiente entre los condueños es crispado y poco propenso al entendimiento, siendo una piedra más en el camino la designación de un tercero que ejerza de representante de todos.

Para obtener una solución a este problema, nos remitirnos al art. 398 del Código Civil, anteriormente referido, que indica que para la administración del proindiviso se requiere de un acuerdo de la mayoría, pudiendo designarse el administrador por quien ostente la mayoría de la cuota sobre el bien. Para evitar problemas, se puede realizar la designación ante un notario, que procederá a levantar Acta de Presencia dando fe del acuerdo adoptado.

En caso de estar en desacuerdo las dos mitades exactas de los copropietarios y, por tanto, no es posible obtener una mayoría, podrá recurrirse a un juez para que designe al representante.

Recomendaciones

Para finalizar y a título personal, dispongo una serie de recomendaciones que han de tenerse en cuenta a la hora de gestionar una posible resolución del proindiviso.

a) Despersonalización: Muchas veces, un conflicto que se podía resolver de manera rápida y sencilla, se magnifica y entra en un estancamiento por conflictos entre las partes. En estos casos, es positivo buscar un abogado o mediador que pueda acercar a las partes y desbloquear esa situación.

b) Tasación: Es corriente que se dé la situación de que los comuneros no conozcan el valor del proindiviso, por lo que resulta conveniente hacer una tasación por un experto para conocer el valor real que corresponde a las distintas cuotas.

c) Asesoramiento: El proindiviso en muchos casos es un generador de conflictos que deteriora las relaciones con el paso del tiempo, por lo que es aconsejable dejarse guiar por alguien experto y que nos asesore.

Ignacio Montero Lavín

iml@monteroestevez.com

Montero Estévez, Labrador & Asociados tiene su origen en el despacho fundado en los años 70 por Juan Ramón Montero Estévez, socio principal titular en la actualidad. El despacho se ha desarrollado sobre la base de prestar a sus clientes una amplia gama de servicios jurídicos de alta calidad, combinando el ejercicio de la abogacía y el estudio permanente del Derecho.

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